2025年11月27日，安徽省十四屆人大常委會第二十次會議表決通過了新修訂的《安徽省物業管理條例》（以下簡稱新《條例》）。新《條例》共7章，條文數量經增刪修改后更為精煉，但85.6%的條文變動率清晰表明，這是一次“大修”，其目標直指構建一個權責清晰、運行高效、監督有力、共建共享的物業管理新生態。

筑牢“橋頭堡”：黨建引領與多元協同治理格局法定化

新《條例》最顯著的特征，是將“黨建引領”從實踐經驗提升為法定原則，推動物業管理深度嵌入基層社會治理體系。

核心原則的寫入與機制構建

新《條例》第三條明確物業管理應遵循“黨建引領、業主自治、專業服務與依法監管和指導相結合”的原則，將“黨建引領”置于首位。第四條則進一步要求“建立健全中國共產黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業等協調運行機制”。這標志著物業管理活動被正式納入黨的基層組織網絡，物業服務企業從單純的市場合同方轉變為黨領導下的社區治理共同體的重要成員。

行政職責的清晰下沉與賦權

為破解基層政府“看得見、管不著”的治理難題，新《條例》對街道辦事處（鄉鎮人民政府）的職責進行了前所未有的細化與強化。第七條明確了街道辦事處（鄉鎮人民政府）的六大職責，涵蓋業委會選舉指導、糾紛調處、物業交接監督、行政處罰實施等全過程，并要求其“明確工作機構和人員，并保障工作經費”。這為街鄉層面常態化、專業化地開展物業監管提供了堅實的法律和資源保障。同時，居（村）民委員會的職能從“協助配合”升級為具體的“指導、協助設立”和“協助指導、監督”，使其成為聯通政府管理與業主自治的關鍵樞紐。

“四位一體”協調機制的制度化

新《條例》第八條及第七十九條，分別從行業協會自律和聯席會議兩個層面固化了多元共治的框架。特別是物業管理聯席會議由街道辦事處召集，整合主管部門、公安、司法、業主代表等多方力量，為解決業委會運作失靈、物業服務企業拒不退出等“老大難”問題提供了權威的跨部門協商平臺。這實質上構建了“社區黨組織、居（村）委會、業委會、物業服務企業”四位一體的治理結構，其運行邏輯如表1所示。

新《條例》構建的“四位一體”物業管理協同治理結構

激活“內生力”：業主自治體系全周期精細化設計

針對業主自治組織“成立難、運行難、監督難”的三大頑疾，新《條例》通過一系列精細化、程序化的制度設計，致力于培育健康、有序、有效的業主自治能力。

破解“成立難”，強化啟動責任與程序剛性

條例第十六條、第十七條大幅強化了建設單位的報送資料義務和街道辦事處的組建籌備組責任。特別是規定街鄉在接到報告后45日內必須組建籌備組，并對拖延或拒不承擔籌備經費的建設單位設定了明確的罰則（第一百零二條、一百零三條）。這一設計旨在從源頭打破因開發商不配合、基層政府動力不足導致的業主大會“難產”困局。

規范“運行難”，健全內部制衡機制與信息公開機制

新《條例》引入多項創新制度以規范業委會運作：一是設立業主監事會或獨立監事，形成對業委會的內部監督（第二十條）；二是建立成員遞補機制，保障組織存續的穩定性（第二十六條）；三是全面推進信息公開，要求業委會定期公開公共收益、工作經費等至少十二類情況和資料，保障業主知情權（第二十八條）；四是推廣電子投票系統，降低業主參與集體決策的成本，提升表決效率與合法性（第二十二條）。

防治“監督難”，劃定行為紅線與強化離任審計

第三十一條以“負面清單”形式明確列出業委會及其成員的九類禁止行為，如挪用業主共有財產、收受不當利益、泄露業主信息等。第三十六條則建立了業主委員會換屆或主任離任經濟責任審計制度，并經一定比例業主提議也可觸發審計，審計結果必須公告。這些條款構成了對自治權力運行的有效約束，防止“業委會自治”異化為“個別人員治”。

劃定“標準線”：物業服務行為全過程穿透式監管

新《條例》將監管鏈條向前后端極致延伸，覆蓋了從物業交付前到服務退出后的全生命周期，為物業服務行為設立了清晰、可操作的“標準線”。

前端準入，壓實建設單位的承接查驗責任

新《條例》強化了前期物業管理的規范：住宅前期物業服務企業須通過公開招投標選聘（第三十八條）；建設單位須提供“開辦費”（第三十八條）并履行物業承接查驗的強制性義務，未查驗不得交付使用（第五十條）。這旨在從交付源頭減少質量糾紛，明確保修責任。同時，第四十一條、第四十二條建立了新建住宅的“綜合查驗”制度，由主管部門對規劃配套設施等進行現場核驗并公告結果，將監管進一步前置。

中端服務，聚焦質價相符與經營透明

針對“服務不透明、收費不匹配”的核心矛盾，新《條例》打出組合拳：一是要求物業服務內容、標準、收費方案等必須由業主共同決定（第十九條），業主大會可以通過公開招標選聘企業（第六十一條）。二是設定了史上最嚴的信息公示義務（第六十條），要求企業持續公開營業執照、投訴渠道、設施設備維保記錄，并每半年至少公示一次物業費收支、公共收益等情況，公告期不少于30日。為進一步保障業主的財產知情權和監督權，從根本上推動服務收益的透明化，新《條例》第七十條對物業服務收費模式作出了明確規定：“物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定?！睂τ跇I內探討的“信托制”模式，條例并未引入，而是選擇將實踐中更為成熟、爭議較小的“酬金制”予以法定化，確保了新規的普適性與可執行力。三是明確利用共有部分經營，須經業主共同決定，收益在扣除合理成本后歸全體業主所有（第四十六條、第九十一條），并應存入業委會的共有資金賬戶。四是明令禁止采取停水停電等非法方式催繳物業費（第七十三條）。安徽省住建廳已在同步推動建立以業主滿意度為核心的物業服務質量測評機制和“紅黑榜”制度，與之形成政策合力。

新《條例》的監管思路不僅聚焦于規范收費行為，也致力于厘清收費行為的法律基礎。針對實踐中呼聲較高的“空置房物業費減免”問題，在立法過程中進行了審慎研究。盡管有意見希望作出規定，但基于《中華人民共和國民法典》第九百四十四條關于業主支付物業費義務的明確規定，以及全國人大常委會法工委的相關備案審查意見，新《條例》最終未對空置房物業費減免作出統一規定。這一立法抉擇，精準錨定了物業服務作為集體性、公共性服務合同的本質屬性，明確其服務費用是維護共有部分和公共秩序的對價，而非單純針對個體專有部分的“一對一”服務費。此舉從法律層面厘清并固化了業主在物業服務中的基本義務，同時引導相關糾紛回歸物業服務合同的約定范疇予以解決。

后端退出，規范交接程序與設立應急托底

為解決物業服務企業“拒不退出”的難題，新《條例》第六十四條至第六十七條設計了清晰的退出流程：提前通知、公告、移交資料和財物。對于拒不交接或撤離的，賦予業主委員會請求基層政府、主管部門乃至公安機關協助的權利（第六十六條）。最具創新性的是建立了應急物業服務機制，當物業服務企業退出而新企業尚未選聘時，由街道辦事處組織或由居（村）民委員會在指導下提供基礎服務，費用由業主承擔，確保了服務的無縫銜接和社區基本秩序的穩定。

回應民生關切，專項問題精準施策

新《條例》對當前突出的民生問題給予了直接回應：針對“充電難”，明確規定新建住宅需配建充電設施或預留安裝條件，對既有小區增設充電設施的流程予以規范，并明確各方配合義務（第八十八條）。針對“維修難”，優化了專項維修資金應急使用程序，明確電梯故障、外墻脫落等六類緊急情況，可在業委會或相關業主申請后，經主管部門2個工作日內核實即可啟動維修，無需等待業主大會表決（第九十六條）。針對“上樓難”的問題，適當降低了老舊小區加裝電梯的表決門檻（第九十九條）。這些條款體現了立法鮮明的問題解決導向。

答好“智慧卷”：技術賦能與信用監管融合驅動

數字化轉型與信用體系建設，是新《條例》推動行業升級的“雙引擎”。

以智慧物業平臺為載體的數字化治理

第九條明確規定，縣級以上物業管理主管部門應當建設智慧物業管理公共服務平臺，用于歸集物業管理相關各方信息，提升服務水平。這一平臺將整合業主電子投票、物業信息公開、維修資金查詢、投訴建議處理等多種功能。其意義在于，通過技術手段固化透明、參與、高效的治理流程，將法律法規的要求轉化為可執行、可追溯的數據流程，是推動物業管理從“人治”“經驗治”邁向“數治”“規則治”的關鍵基礎設施。

以信用為核心的新型監管機制

新《條例》構建了貫穿市場主體全生命周期的信用管理體系。第六條規定主管部門依法建立信用管理制度。第一百一十一條則要求將物業服務企業、評估機構、從業人員乃至業委會成員的違法違規及行政處罰信息記入信用記錄，并依法公示和實施聯合懲戒。省層面的實踐早已先行，通過“紅黑榜”制度，已累計清退嚴重失信企業數百家。同時，第七十六條引入了第三方物業服務質量評估機構，并對出具虛假評估報告的行為設定了罰則，旨在借助專業社會力量，為“質價相符”提供客觀公正的評判尺度。

新《條例》超越了傳統意義上對物業管理活動本身的規范，而是將其擢升為基層社會治理現代化的重要支點。其核心貢獻在于，通過“黨建引領”凝聚政治與組織合力，通過“法治規范”厘清各方權責邊界，通過“技術賦能”提升治理效率與透明度，最終構建了一個政府監管、業主自治、專業服務、社會監督相互促進、良性循環的治理生態系統。

（作者 程純潔系中國物業管理協會監事長，安徽省社區服務業協會會長、黨支部書記；周平珍 系中國物業管理協會副會長，安徽創源智慧后勤服務集團有限公司黨委書記、董事長；吳寶勝 系安徽創源智慧后勤服務集團有限公司黨委副書記、副總經理）

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